Description

comment est calculée la base locative ?

### Calcul de la Base Locative : Quand la Valeur Marchande rencontre la Fiscalité

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit pour habitation propre ou pour location, il est essentiel de comprendre comment est déterminée la base locative, une composante clé lors du calcul des impôts locaux comme la taxe d’habitation et la taxe foncière. Cette valeur est dérivée de la *valeur locative cadastrale*, une évaluation fiscale du logement que l’administration utilise pour fixer le montant de certains taxes.

#### **Décryptage de la Valeur Locative Cadastrale – Définition et Calcul**

La valeur locative cadastrale, également connue comme la base locative, est la valeur théorique d’un bien immobilier qui sert de base de calcul pour l’établissement des impôts locaux. Le système est complexe et prend en compte de nombreux facteurs, mais quelques paramètres clés peuvent être détaillés :

– **La Surface Ponderée et Son Importance :** La première étape du calcul consiste à établir la surface pondérée du logement. Cette surface prend en considération non seulement l’aire géographique réelle du bien, mais aussi des facteurs influençant la valeur locative effective, tels que l’âge du bien, son état de conservation, ses options, et sa localité géographique. C’est dire : une surface habitable de 50 mètres carrés dans le centre-ville peut avoir une base locative plus élevée qu’un même appartement situé hors du centre, en raison de critères généraux de localisation et de marché locatif.

– **Tarification Commune :** Une fois la surface pondérée établie, elle est multipliée par un tarif fixé par le Conseil Municipal qui est basé sur les loyers constatés au 1er janvier 1970 et reprécisés périodiquement. Par exemple, à Paris pour 2023, une survenance supplémentaire de 0,20 €/m² est en vigueur suite à une révision officielle des tarifs par rapport à ceux d’origine.

– **Influence du Marché et de l’Observation :** Finalement, la valeur locative cadastrale est aussi celle qui la plus reflète l’état du marché local des loyers. C’est l’une des raisons pour lesquelles la valeur locative cadastrale ne suit pas une croissance en ligne droite ; bien lorsqu’il y a un gain ou une baisse sur un marché du logement, cette valeur est ajustée.

#### **Faire ses Propres Calculs**

L’Administration fiscale estime la valeur locative d’un logement à partir d’une grille bien définie et de la surface de valeurs fixées par la commune. Cependant, si vous souhaitez faire une estimation approchée :

– Consultez la *Surface Pondérée* qui est précisée sur certaines fiches cadastrales, informations accessibles sur le site officiel des impôts gérés par le gouvernement.
– Si vous préférez, l’information peut également être acquise auprès de l’observatoire local du logement (Observatoire CLAMEUR) qui regroupe des données sur les loyers et les prix de la région, parfois avec la possibilité de trouver des estimations basées sur des loyers similaires dans la région.

Il est néanmoins important de garder en tête que, même si cette méthode peut fournir une idée générale, une évaluation précise nécessite l’intervention de l’administration fiscale.

#### **La Surface Pondérée : L’Influence de Divers Facteurs**

Au-delà de la simple superficie, la surface pondérée est influencée par de nombreux critères. Localisation, année de construction, type d’aménagements, nature des matériaux et de l’isolation seront tous pris en compte pour aboutir à une valeur qui tient compte de la spécificité de votre bien et de son positionnement sur le marché.

#### **Impôts Locaux et plus-value Imobilière**

La valeur locative cadastrale influe sur vos impôts locaux mais n’est pas directement liée aux plus-values immobilières, qui sont calculées de manière indépendante en fonction du prix de vente du bien, du prix d’achat, ainsi que des frais et dépenses effectuées dans le cadre de sa mise en vente ou de la rénovation du bien.

#### **Révision de la Base Locative**

Il est à noter que la mise à jour de la base locative (réévaluation cadastrale) n’est pas une tâche journalière, et ce changement n’est généralement effectué qu’avant une modification importante du bien, telle que la réalisation de travaux de rénovation significatifs. Le cadastre est donc régulièrement actualisé, selon son propre calendrier, afin de bien prendre en compte la réalité du marché locatif.

En conclusion, comprendre comment est calculée la base locative est essentiel pour tout propriétaire d’un bien immobilier. Non seulement cela peut aider à prévoir le poids des taxes locales, mais cette valeur peut également jouer un rôle lors de la transaction immobilière en évaluant la vraie valeur marchande de votre propriété. Aussi, n’hésitez pas à solliciter l’aidem du Cadaastre (le service du gouvernement en charge du cadastre) ou des organismes représentatifs du logement pour obtenir un avis de révision si vous pensez que votre situation a changé et que cela affecte votre base locative.

Connaitre vos bases fiscales est essentiel. N’hésitez pas à consulter les ressources référencées et les liens fournis plus haut pour un aperçu complet et actualisé des lois et des données fiscales sur ce sujet.